新成屋或預售屋在交屋前，建商會通知屋主安排時間驗屋，除了建商有固定的驗屋流程、會提供驗屋手冊參考外，有些建商還會派配合的師父來幫忙驗屋，但因為花了畢生積蓄買房很怕買到瑕疵屋，蠻多人還是會選擇較專業的驗屋公司。前不久友人找了業界口碑很好的樂菁驗屋幫他們作交屋前的驗屋檢測，好奇的我也陪同一起參與整個驗屋流程，發現樂菁驗屋超專業，有建築相關背景的驗屋團隊相當熟悉建築工法和相關法規、能看出蓋的房子規格是否符合法規，還用很多先進的精密儀器將肉眼無法看到的地方檢查得超仔細，甚至還有能將測出的樓板厚度和鋼筋模擬成3D圖樣的透地雷達！所以這篇文章除了記錄陪同驗屋的過程，也把一般人找驗屋師時會好奇的驗屋鑑測項目、驗屋所需時間、驗屋費用做個整理，分享給大家參考。
一般人要驗收新屋時，網路上雖然也有現成的驗屋清單，但因為對尺寸、建材、工法沒概念也沒足夠的工具，通常沒辦法驗得那麼細，也無法了解什麼樣的情況下是合理瑕疵的範圍。若沒找驗屋公司的話，通常就只能拿著驗屋手冊跟在建商派的驗收人員旁一路聽測試、說明，裡面的項目都聽完時也就驗完屋了，若交屋後才發現問題，因為銀行已將尾款撥給建商，那就要看建商願不願意負責了！而讓跟建商配合驗屋師幫忙驗屋，其實某個層次來說也是換湯不換藥(就是一個選手兼任裁判的概念)。
現在的房價居高不下，好不容易辛苦存夠錢買房子且背了房貸，在交屋入住後若還要因為房子的裝修而弄得焦頭爛額，還不如事前就交給專業的驗屋公司來幫忙驗屋，請建商有狀況的部分弄好後再交屋，才能省去日後維修的花費和麻煩。
有稍微問一下樂菁驗屋費用，樂菁驗屋收費是看坪數來收費，20坪以下是收12500、20坪以上到30坪以下是收13500，透天厝則要看建坪多少(每個樓地板加起來)70坪以下通常都收23000左右、 70坪到100坪之間收26000，其實很合理耶！當然不同的個案可能會有不同的狀況，還是要和樂菁驗屋檢測詢問價格才準喔！
驗屋當天，樂菁專業科技驗屋師團隊有4位專業驗屋師來，他們都有建築相關經歷，帶來的驗屋工具和儀器有好幾箱，進房子客廳後會就把這些百寶箱打開，裡面放的都是專業的科技驗屋電子儀器，這些都是能幫屋主找出房屋問題的最佳神器，一般人DIY用的驗屋紅墨水、彈珠、口紅…那類簡易驗屋工具和這些精密的儀器相比，根本就是天差地遠。
一般的看屋口訣是「風火水電光、天地牆柱窗」，「風火水電光」象徵房子裡的軟體條件，「天地牆柱窗」代表房子的硬體建設，而樂菁驗屋檢測的驗屋檢查項目也完整地檢查了整個房子的軟體和硬體。
樂菁驗屋的檢驗項目包含：1.檢查廚房、浴室、冷氣排水孔滲漏水和排水情況，2.電力系統及電話、網路、電視訊號線路測試，3.天花板、地面、牆壁、門窗檢查，4.用水平儀檢測樑柱、地板、門框…等水平高低，檢查是否有歪斜，5.進行輻射、電磁波…等環境檢測。
若要請驗屋公司幫忙驗屋的話，在驗屋前會建議屋主先準備好買賣合約，且請建商提供房屋平面圖、水電配置圖，這樣驗屋師進入房子後就能依照空間平面資料和配電狀況迅速且確實地進行驗屋檢核。
驗屋師會先作配電箱的外觀和內部線路、功能檢查。而驗屋師會將電路配置的明細貼在電箱旁，較方便檢查也給屋主之後能對照著看，對於日後的維修會很有幫助。
驗屋師也會依照合約內容和電力插座配置來進行驗屋，也會參考房屋平面圖丈量實際的空間尺寸。
樂菁驗屋的驗屋師還蠻熱心的，除了驗屋之外，還會教屋主什麼開關在哪裡，因為有些開關長得很像，屋主剛進來時都不熟悉位置或不曉得要怎麼使用，所以他們也會教屋主該怎麼使用那些開關喔！
基本上，驗屋所需時間約2、3小時，為了把握時間，驗屋師們會各自分工檢驗。
老實說，我在沒有空調的空屋裡光是站著看就滿身汗了，更不用說這些一直不停工作的師傅們了，真的還蠻辛苦的！
師傅要測試廚房流理台洗槽、浴室洗手檯面下方和陽台管路還有浴缸是否會漏水，所以會將廁所水槽、廚房流理台就放水放滿到滿水孔後靜置15分鐘。
水龍頭的部分還會測試轉大、轉小時的水流是否OK，然後試試看滿水孔洞是否正常，滿水後再將水排掉，仔細觀察排水是否暢通，測試水槽下方是否會滲漏，浴缸邊隙縫是否有好好填實。
那天驗屋時有點嚇一跳，看起來美美的馬桶居然底座沒有固定好，用手施力就會晃動，如果坐下去解放時可是很容易人仰屎翻的，實在有點誇張耶！
浴缸裡面放的是水平儀，雖然水平儀可以用來檢測門框、樑柱和地板的水平高低，但浴缸裡面反而要做洩水坡度才行，平平的浴缸可是很難排水的喔！
驗屋師還用水壓表檢測水壓，驗起來水壓有點偏小，這樣在洗澡時除了熱水較慢送到外，如果有人在別處開水龍頭，很容易洗澡水變冷、水流也會變小。
除了一般的室內地板，有排水孔的地板一般來說都需要有洩水坡度，但這間浴室的水平過於傾斜，站進去浴室後會覺得人有點歪歪的站不穩。
師傅們也會用雷射水平儀檢測地板、牆壁的角度是否垂直、不歪斜，還會用射水平儀檢檢測門框正不正，門框若不正的話，門片就容易在打開時就往歪的地方偏過去，那樣也會讓人很困擾。
驗屋師利用水龍頭接上長水管後，會一一將客廳、臥室…等處的分離式冷氣排水孔內注水，先用小水量試水5分鐘、然後大量注水，測試排水管有無堵塞，若沒有水從裡面湧出，就代表冷氣排水孔暢通。
排水孔裡的狀況是一般人無法用肉眼直接確認的，如果在建案建蓋時或裝潢時就有水泥流入排水孔堆積，或是師傅的煙蒂掉到裡面，堵塞超過一定的程度，若再有毛髮阻塞就很容易造成淹水，而驗屋師會用排水孔內視鏡深入水管孔洞查看，就能知道細小又彎曲的水管裡面是甚麼狀況了。
透過儀器螢幕能清楚地看見排水管內部的狀況，水管裡的影像都能直接在螢幕上看的一清二楚，那天還真有照到浴缸底下的水管有垃圾，像這類的問題之後當然請建商幫忙處理，弄好後後就不用擔心未來使用時，排水管會因阻塞而淹水了！
除了用內視鏡探視排水管內部之外，驗屋師之後還會用水灌進去排水管，測試看看實際的排水順暢度。
因為這社區還沒開始配送天然瓦斯，所以驗屋師還用烤肉的那種罐裝瓦斯模擬測試瓦斯警報器，還好警報器還真的會響，就表示警報器是OK的。
他們還會使用儀器測試弱電系統功能是否正常，弱電系統就是我們日常生活中像網絡、電話、有線電視、門鈴、對講機...這類電壓較小的設備會用到的，基本上大部分的電器都會用到，當然要仔細檢查功能是否正常。
師傅會用極性相位測試插頭檢測插座供電接地線是否正常，畢竟接地線是電氣保護的一種方式，電器設備漏電時能夠快速通過接地線將電流引入大地讓設備外殼不再帶電，有的接地線只是塞在裡面但沒接地，那樣就無法保障用電安全。
驗屋師會用不同儀器測試電壓110V和220V的電力是否正常，除了一般的電器外，冷氣或電熱水器都須使用220V的電壓。
現代人3C不離手，家裡能不能用網路超重要，所以他們也會用電話測試器來測試屋內的網路和電話線路。
建商在客廳和主臥室有預留電視出口，師傅要測電視訊號時就會拿小電視接上，直接秀畫面給你看。
因為電力系統檢查除了電箱開關、插座、燈具、火災偵測器之外，對講機的功能也很重要，檢查後顯示對講機目前是還沒接通的狀況。
建商交屋時給屋主的是標準配備，樂菁驗屋也會幫忙檢查屋內核所有廚具、熱水器、衛浴、電器設備、櫥櫃...的數量，看看櫥櫃和牆壁之間的矽利康有沒有打好，裝好的設備和櫥櫃外觀有沒有毀損、是否能正常使用。
廚房、浴室、工作陽台這類較容易潮濕的地方插座都應該要設置漏電斷路器，如果漏電就會自動跳脫開關、不再供應電源，這樣就不會因觸電而造成危險，所以也要用儀器檢測一下漏電斷路器是否正常。
因為有很多管線都藏在天花板裡面，消防、排水管都是藏在天花板裡，所以他們也會打開天花板檢查裡面的管線和結構。
那天驗屋時還有找到天花板放了罐沒喝完的維士比，我和朋友都忍不住笑了出來，這屋子很像是能通往四次元的空間啊，好像什麼都能翻得出來。
師傅會拿著磁磚打診棒仔細敲擊每一塊瓷磚表面的四邊角落和中心點，如果磁磚下方有空隙，就會傳出不同聲音，聽著地磚回傳的聲音來判斷磁磚是否有和地面好好貼合、有無空鼓膨脹，地磚若都是平整貼合的不但能安心行走，不用擔心空心浮板的磁磚用久了會容易破裂，維修更加不容易。
磁磚打診棒可伸縮拉長，能驗到一般手測不到的高度，甚至牆面是否滲入空氣或水泥與磚結合程度都能測得出來，若聲音不扎實的就要貼來藍色紙膠帶貼上做記號，之後請建商改善。
除了瓷磚的貼合確認外，驗屋師傅蹲下身也是要近距離仔細檢查每一塊磁磚，確認上面是否有刮痕，也確認磁磚間的填縫是否完整。
驗屋時房子的電路、管道、泥作、油漆、門窗和磁磚都會驗，師傅會將門窗關起來檢查密合度，也會檢查在推拉時是否會卡卡的，測試鎖頭有沒有正常。
樂菁驗屋的檢查超仔細，師傅還會探頭到窗戶外面去檢查，連屋外的牆面也不放過，所以連窗戶刮損變形、窗邊牆變形都會檢查到。
工程在進行時，有可能會因為工班不小心碰撞而讓門框破損，所以師傅們除了會手壓按看看門是否平整，還會用強光燈照射，看看門框有沒有破損或接縫處是否完整。
當然陽台的欄杆穩不穩也很重要，除了檢查陽台欄杆有沒有生鏽、破損、變形之外，也會檢查陽台欄杆的穩固性。
台灣的夏季常有颱風，落地窗爛對外窗的玻璃厚度也攸關居住安全，確認玻璃耐用與否、是否能抵擋強風也超重要。他們測量玻璃厚度也是透過專業儀器，用紅外線玻璃厚度檢測儀一測，透過顯示數據能清楚看出玻璃厚度是否和合約上列出的厚度一樣。
落地窗則會用水管大量沖水，觀察是不是有滲水的狀況。而檢測一般窗戶時師傅則會將水管伸到外牆去沖，再觀察裡面是否有水痕，觀察窗戶旁邊是否會滲水，且用儀器測量旁邊牆壁的含水率。
畢竟買房子是以坪計價，測量房子裡的實際坪數和合約是否相符也很重要，這時驗屋師就需用建商給的當層建物平面圖來比對現場格局和坪數。
一般人想丈量房子裡的長寬高時蠻多都是用捲尺量，而樂菁的驗屋師是使用紅外線測量儀，把儀器貼在牆邊對準對面的牆，馬上能透過雷射感應而知道所測的長度，計算量到的長寬高尺寸再換算成坪數，就可以知道房子蓋好後實際的坪數是否和之前的合約相符。
其實我覺得：測量坪數還是要交給專業的來比較好，除了工具專業之外，沒有建築相關經驗的人未必能看得懂平面圖的標示。像圖面上標示的隔間距離，通常指的是牆心到牆心的距離；如果是外牆則會標示至外緣的距離，因此量到的長度、寬度在10公分以內，高度在3公分內的誤差值都算是正常的喔！
樂菁驗屋甚至連雨遮的大小都會量，雖然這是很多人會忽略的細節，但這部分畢竟也都是用辛苦錢所買的啊！ 所以他們當然也會仔細測量。
不管是哪一個環節的檢測不OK，驗屋師都會邊拍照邊記錄，如果有遇到建築裝潢需要補強的地方，驗屋師會用手寫牌寫上原因再拍照存證，且用藍色標籤貼在需要改善的位置。
師傅們貼的藍色紙膠帶上寫的原因都讓人一目了然，這樣更方便屋主和建商做後續的溝通。
驗屋師還會拿著電磁波偵測器在屋子裡走一圈，幫忙偵測房子內的輻射劑量和電磁波強度。
電磁波的來源很有些可能是戶外的電線、變電箱、基地台，不過通常會被建築物的水泥擋在外面，對室內影響不大，在室內反而會是以使用手機、電腦、吹風機這些家電所產生的電磁波為主。室內空氣品質檢測也能測出空氣中是否含瓦斯、有害氣體、PM2.5及甲醛的濃度。
牆體含水率儀器能檢測牆壁及天花板混凝土裡的含水率，牆壁的含水率若高於6%就表示本身的基底較差，以後會是發生的壁癌高風險群。
友人做了很多功課才找到樂菁驗屋，選擇驗屋公司時除了師傅的專業和經驗之外，所用的儀器是否先進且能幫忙測出確實屋況也很重要，有些驗屋公司測屋用的儀器還是在淘寶或蝦皮買的，當然功能性和精準度也會讓人質疑。
像樂菁驗屋用的熱顯像儀據說也是高階的機種，利用對物體溫差散發出的紅外線進行感光成像，不同的溫度會有不同的顏色，還能從熱圖像上讀出偵測物體表面的溫度數值。
專業的熱顯像儀抓出漏水區域，搭配牆體含水率儀器來幫忙定位漏水位置，就能測出容易會漏水的區塊，而若有需要的話，樂菁驗屋甚至還會搭配聽漏的儀器反覆做檢測喔！
他們的師傅很專業耶！雖然第一次到這個社區驗，但一看就知道是哪個建商的工法，還說當天早上在別的縣市也驗過同一家建商的建築。
雖然這是新蓋好的房子，屋頂和浴室牆壁的含水量偏高，所以驗屋師決定動用目前全台只有他們家有的終極武器-透地雷達，那台長得像玩具坦克車的透地雷達就是利用電磁波反射原理進行的偵測器。
這種透地雷達是可以和平板連線的，螢幕上測出來比較淺色的部分其實是建築樓板裡較空洞的地方。
這台機器還可以將樓板的厚度和形狀模擬成具體的3D圖形，不但能用手指翻轉3D圖形、用不同角度看，在特定的範圍裡走動，也能在螢幕上看到不同角度的立體圖形。
像當天透地雷達就有測出客廳樓板厚度是20公分，也看得出裡面鋼筋排列的樣子。
因為樂菁驗屋也有幫忙驗違老建築，據說他們還有可檢查牆壁樑柱的裂縫寬度裂縫探測儀檢，也有可應用於混凝土及複合材料上的超音波混凝土探測儀，能幫忙老舊建築測得結構是否脆弱或哪裡出現漏水問題，但這棟是快完工的新成屋卻含水量偏高，所以才用透地雷達來測量一下。
除了地板之外，樑柱也能用透地雷達來檢測，房間裡的主筋是雙排筋但有測出些微孔洞，如果表面的油漆掉了，就可能會有牆面不平整的狀況。
本來是連車位都要幫忙驗，但因社區車位還沒畫好就作罷了！樂菁驗屋團隊針對二、三十項的檢驗做地毯式的驗屋，不只會在現場屋內貼標籤標示、在每個貼藍色紙膠帶的地方記錄拍照，完成驗屋後還會做一本完整的驗屋報告書給屋主，如果有需要後續也有提供整理好的電子檔，清楚紀錄每一項檢測內容的檢核結果，方便屋主後續能和建商針對缺失去交涉改善事宜。
樂菁驗屋的師傅還蠻好心的，還會提供一些驗屋的容許誤差值和一般會怎麼處理的經驗，也讓人心理較有個底，較知道驗完屋後要怎麼跟建商要求改善。
如果是自己驗屋頂多只能做一般表面的粗略檢查，而建商一般會安排的驗屋流程或配合的驗屋公司，因為重點還是希望趕快交屋所以沒有專業驗屋公司那麼仔細(甚至會跟屋主說沒必要驗得那麼細)。樂菁驗屋出動四名人員和許多精密的檢測儀器，花了至少2~3小時做地毯式檢查，這樣的收費我覺得很合理！一間房子少說也數百萬至一千多萬，交屋後才發現問題通常都不容易找建商負責，在交屋前找出潛在問題，就能要求建設公司負責修好或折抵房價，花個零頭找內行的樂菁驗屋團隊在交屋前幫忙把關感覺更有保障。
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