台北隔套裝潢設計推薦-湛藍空間設計,熟知法規的合法隔套,隔套收租投報率評估、規劃,台北公寓改套房推薦

 

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在這個大環境不景氣且租金高漲的年代,很多想增加被動收入的朋友都想投入隔套收租的領域當包租公、包租婆,不過每個縣市相關的隔套收租法規不同,除了要留意隔一間套房要多少錢這類的改套房成本隔套房法規蓋套房出租的投資報酬率也超重要!因友人介紹而接觸到常常做台北市隔間套房湛藍空間設計,負責人Vincent很了解台北市新北市公寓隔套房法規,除了幫忙做合法隔套、不怕被檢舉之外,當過不動產營業員的他對市場行情也能精準掌握,還會幫客戶做投資規劃,能幫忙列出有成本及符合當地行情預計收入的投報表,裝修建材及消防設備配置都合乎法規也能保障租客的安全,專屬的工班配合度高,裝修套房期間也會給客人工程行事曆,讓客人知道什麼時間點會進行到什麼階段、該配合什麼,確保讓工程順利進行。

 

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受到疫情衝擊經濟,低利率的時代加上通貨膨脹感覺手邊的現金越來越不值錢,而相對於變化萬千的股市,投資房地產感覺相對穩定多了,而低利率也讓房貸變得更便宜,投資買房變得更容易了,有一些積蓄的朋友就會想投資收益型不動產,在房市走升時能增值,房市即使下跌時,也會因租屋需求高而有穩定收入。所以這幾年隔套收租課程超夯,有很多人想投入這一塊領域,但也有人會因不熟悉隔套收租法規而被檢舉、被罰,所以找政府合格立案且熟知相關法規的裝潢設計師來做合法隔套,之後才有辦法安心、穩定地收租。

 

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政府合格立案的湛藍空間設計,負責人Vincent有一、二十年的室內裝修相關經驗,且擁有室內裝修工程乙級技術士、台北市危老建築物重建推動師、不動產營業員之類的專業證照,也曾參與北捷地下街商店規劃、國際飯店裝修規劃,平常就有經營雙北的商業空間、住宅裝潢設計及大台北地區的套房隔間、改建套房相關的平面配置及施工服務,因為曾有從事過房仲業的相關經驗、很熟悉市場行情,不少客戶都會詢問有哪些區域可以買房置產或投資方面的問題,而Vincent也會盡心回答。

 

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湛藍空間設計的負責人Vincent因為每天都要去工地盯場,所以沒有辦法跑太遠,服務範圍以雙北市為主,目前接最多的是信義區、松山區及北醫、吳興街一帶的物件,Vincent能針對有隔套包租需求的朋友協助做評估,分析市場客群、能讓套房和同區域的租屋市場有差異性,甚至能幫忙抓出符合當地行情的租金,目前做過的客戶投報率都不錯

 

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很多人都會好奇:想裝潢時若要找設計師會有哪些流程?有哪些步驟要收費?

湛藍空間設計和客戶碰面接洽之後,會了解需求再進行現場會勘、丈量,之後會先出平面圖,讓客戶參考那樣的室內動線和空間感是否合適,到出平面圖這階段都還是免費的,平面圖的配置都ok且確定要做之後就換簽訂設計合約,會出包含櫃體、天花板、地面材質及燈光配色…之類的立面圖,會討論燈具、插座、水路及電路的開關、過電及櫃體細部…這類的細節,設計約的部分會按照坪數來計算、1坪設計費5000。設計費會分成兩次收、每次收50%,簽約當下就要收50%。

 

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設計約的圖面確定之後,會就圖面的部分下去估價,且會預計工程的部分,如果客人願意讓他們承接的話就會簽工程約,簽工程約之後就會開始施作,工程約簽約時會收10%,工程約會看工程的內容和金額多寡分3到7次收付款,會依照工程進度逐步收費,施工結束且進行驗收後才會結清,完工以後會有保固期,工程的部分是保固一年、水電的部分是保固兩年,如果有木作的話櫃體的五金保固10年。

 

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隔套包租跟一般居家裝潢時和設計師接洽的流程都一樣,只差在設計內容不一樣有相關法規且多了一個評估而已,畢竟住宅和辦公室是不需要投資報酬率評估,而隔套包租因為有投資的因素,不只是做裝潢而已,所以需要做事前的評估。

 

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湛藍空間設計會幫忙找區域市場租金的平均值,新裝潢的優勢加上差異化的設計,就能讓房子更好租且能租更貴當然要做出不同於相同區域的市場差異性,也和本身付出的成本有關係,例如多規劃小陽台,或者是在細節的質感上做得更好,租金就會比較高。當然也要看區域租客的層級,例如工業區附近和信義區、大安區的租客需求和層次都不同,如果當地的租金行情不會很高的話,他們就會幫忙規劃設計到堪用的裝潢就好。

 


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湛藍空間設計幫忙做出租規劃時還會幫忙列出一個投報表,裝修時要花多少成本、這些成本裡面有什麼東西、之後有什麼額外的支出(例如網路費)、花了多少錢裝潢、之後多久會回收,對第一次當包租公、包租婆的新手也會建議每一間要用多少錢出租,也會解釋說明為什麼是這個價錢就算是新手房東也能安心地輕鬆收租

 

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而一般的隔套收租過程雖然不需要分戶,但還是有公寓隔套房的相關法規,6間套房以上和6間套房以下的規定不一樣,6間(不含)套房以下及10個(不含)床位以下是屬於供特定人住宅,就是一般的住宅一樣,不用每年申報公安,如果超過後就要變更使用執照,就是供不特定人居住場所,就類似旅館那樣每年需要申報一次公安。

 

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不管要不要申報,湛藍空間設計的套房隔間工程建材都用防火材綠建材,而且相關的消防配置都會合乎法規,也能保障租客的安全性。

 
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老公寓改建出租規劃的方向有三種:一種是純套房、一種是2房1廳、一種是共生公寓,因為如果非一樓的地方要做套房改裝,而廁所需要新增兩間以上,就需要直下戶簽名同意,當然如果拿不到也有別的做法。

 

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隔套收租法規裡有規範,改裝前若原本有一個廁所要再新增一個廁所時不需直下戶簽名同意,但原本的那一個若移位就有需要,例如本來要做4間套房,就能改規劃成做兩間2房1廳,如果本來只有一間廁所時只要再新增一間廁所,那樣就不用直下戶簽名,有一些小家庭有2房1廳的居家空間的需求,投報率一樣可以拉上來。

 

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若不想做兩房一廳的也可以做共生公寓,客廳、廚房之類公共空間和兩間廁所共用且有各自的雅房,也算是分租雅房的進化版。而共生公寓更重視公共空間的美化和設備提升,加上共生公寓是以社群的概念經營,有較嚴格的租客篩選,讓年齡較相近、興趣較一致的租客住進來,甚至會建立制度化的生活公約,很多年輕人和藝術家很喜歡共生公寓。

 

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湛藍空間設計改建的過程會先以原本的狀況看能不能克服相關法規,再來做規劃上的變更。蓋套房出租時對租客需求的方面也會規劃,除了房間內的裝潢公共區域的設備與質感也很重要,這樣套房隔好之後會更好出租。

 

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隔套裝潢工程施作期也很重要,因為申請施內裝修施工許可證時間需要一個半月左右,如果客人有確定要做時湛藍空間設計就會開始申請,在申請的時間就可以 討論材質設計約內容,套房隔間工程開始工作到結束實際的時間大概要4個月 到4個半月,需要75到85個工作天,因為湛藍空間設計是照一般的工程規矩來做,泥作的部分需要泥作靜置期,要讓泥作全乾才能再施作其他部分,之後才不會有磁磚爆裂、油漆出現熱漲冷縮的痕跡…這類的問題,也較有利後續的使用及維護。

 

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法定的泥作靜置期是21天,他們在靜置期期間當然會用電風扇來加速吹乾,在夏季會乾的比較快,如果是梅雨季可能時間又會比較久一點,全部做好加收尾、進家具,一般的住家大概需要40天工作天、套房需約70天的工作天。

 

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湛藍空間設計配合的工班很專業,配合超過10年以上專屬的工班時間好、喬配合度也高,因為有穩定的案量,所以工班也不會去接別人的案子,自然不會讓工期變更長。

 

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除了負責人每天都會去工地盯場,施工過程都用LINE和手機和業主保持聯絡。相關的案子也都會出工程行事曆,什麼時間做什麼事、該要準備什麼、什麼時候要挑什麼,在行事曆上都會註明,不會讓人有到底什麼時候會做完、接下來要做什麼的茫然感。

 

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而一般人想做隔套收租時常問:做一間公寓隔套房要多少錢?但是這其實跟品質有關,湛藍空間設計做的隔間套房是以合法、安全、高投報為前提,手頭上的客戶平均24到26個月回本,買房後每個月繳的房貸利息扣掉之後,投報率還有6%以上。

 

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不會暴起暴落的房地產是比較穩定保守的投資,因為投報率抓得好,他們的客戶在合理的範圍內也不會在意裝潢花多少錢,而且套房出租後租金收益都比他們預估的投報率高,配合的業主最後實際出租的租金都比規劃時高。

 

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像湛藍空間設計之前才完成一個中坡南路的舊公寓隔套房,裝潢期實際不到4個月、三個月就好了,湛藍空間設計幫他們規劃套房6間、加上兩間兩房一廳,成本是工程總支出加上大電申請、家具及包含冷氣、冰箱之類的家電,室內裝修許可證和消防許可證 12萬,套房六間租金一間抓14000、兩房一廳租金抓20000塊,完工後不到3週已經租完了,最小間的套房租14000、最大間的租18500,樓上的兩房一廳每間都租23000,原本保守的估計之下每個月盈餘12萬2千、十年的估計是1464萬,不含買房成本每個月收入的是29.67%,如果扣掉買房成本和利息還是會超過6%。

 

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那個是沒有電梯的舊公寓,改裝前裝潢舊且動線較不好,改裝後就很好,湛藍空間設計預估的租金都比較保守,但是實際上出租出去的價格都比之前預估的好,合作過的案例通常平均都是3週內就能順利租出。

 

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湛藍空間設計有多年合法隔間套房裝修施工的經驗,從挑選物件開始就能給出專業建議,用精準的眼光提供規劃建議且列出投報表,讓套房蓋好後能快點出租,熟知法規的他們也會幫忙室內裝修審查申請,且會敦親睦鄰讓工程能順利進行施作,配合的專業工程團隊能依客戶需求施工,設計師在過程中也會給清楚得工程行事曆,工程完成後能讓套房順利取得室內裝修合格證明,不用擔心鄰居和建管罰單,讓業主能有高承租高租金且有優質的房客的合法套房,安全安心之外還能有高報酬率的穩定收租,想透過隔套收租來增加被動收入、達成財富自由的朋友,很建議找湛藍空間設計合作喔!

 

 

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湛藍空間設計

電話:0934- 353 190

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我要留言:
  • 劉品苡
    2020.09.30 12:13:28
    B1
    改後變溫馨了耶!
  • ayakolu
    2020.09.24 21:47:55
    B2
    改完都超美的ㄝ!!
  • 葉美麗
    2020.09.24 21:04:24
    B3
    我喜歡有挑高的那間
  • 梁小語
    2020.09.24 20:53:26
    B4
    改裝套房還用防火建材安全性比較好
  • 柳敏玲
    2020.09.24 20:39:09
    B5
    我租的套房又舊又貴 好想租那間中坡南路套房
  • Ah hwei
    2020.09.24 20:29:44
    B6
    裝潢好的套房很漂亮
  • hwey1208
    2020.09.24 20:24:47
    B7
    隔套房的合法性很重要
  • Ya chin
    2020.09.24 20:15:37
    B8
    改個套房居然要那麼久 我還以為一兩個月就好了
  • k71793
    2020.09.24 20:08:31
    B9
    我的積蓄會先買房子 以後有錢再來投資
  • Ko Mi Ya
    2020.09.24 19:58:53
    B10
    有幫忙預估投報率很不錯
  • CAWU
    2020.09.24 18:58:55
    B11
    交給專業就對了
  • FB_楊翔宇
    2020.09.24 18:07:12
    B12
    原來法規那麼嚴格喔
  • 楊雅琴
    2020.09.24 18:03:17
    B13
    合法很重要
  • FB_楊庭堯
    2020.09.24 18:01:16
    B14
    很專業