房貸利率怎麼算？提前清償房屋貸款好嗎？會有違約金嗎？

房屋貸款利率怎麼算？房貸利率大都由指標利率與加碼利率組合而成，房屋貸款利率、房貸額度、房貸月付金可以透過房貸試算可估算，房貸提前還款要注意什麼？銀行通常會有綁約1~2年內無法提前清償，融資公司則會綁約20期，若要提前清償需要支付違約金，房屋貸款還款方式有哪些？本文帶你了解本息平均攤還法與本息均攤本金平均攤還哪一個適合你。

房貸利率怎麼算？房屋貸款還款怎麼還最划算？

房貸利率指標有哪些？房貸該如何還款最划算呢？

(1) 本息平均攤還法

本息平均攤還法是採用年金法計算方式，把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息，平均分配在每一期償還，也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。 本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的，只是償還的本金跟利息占比不同，一開始的貸款本金還比較少，之後再逐期遞增，利息則依貸款餘額逐期遞減。

• 本息攤還公式
  平均每月應還本息金額＝貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率 每月應還本息金額之平均攤還率 ＝{[(1＋月利率) 月數]×月利率}÷{[(1＋月利率) 月數]－1}

優點：每月支出固定，方便作財務規劃 缺點：總利息支出較多

(2) 本金平均攤還法

本金平均攤還法是把全部的貸款本金，平均分配在每一期償還，貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算，也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。 本金攤還法每個月的還款金額都不一樣，前期的月付金額較高，之後再逐期遞減。

• 本息攤還公式
  平均每月應還本金金額＝貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額＝本金餘額×月利率

優點：總利息支出較少 缺點：初期還款壓力較大

(3) 本金到期一次清償法

本金到期一次清償法是整個貸款期間，只需要先償還貸款利息，貸款本金則是約定時間到後，再一次性償還全部本金，也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。 由於到期還本型房貸的呆帳風險高，目前銀行只有提供法人或企業申辦；到期還本型信貸則常見於民間貸款，如當鋪、代書。 優點：資金靈活度高，適合短期周轉 缺點：利息負擔最重

(4) 寬限期＋本息攤還法

寬限期就是在約定的貸款期間內，暫時不用償還貸款本金，只需按期繳交貸款利息，等到約定期間結束，再採用本息平均攤還法償還貸款，較常見於房屋貸款。 由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間，加上寬限期前後的還款金額差距大，建議提早做好財務規劃，以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。 優點：初期還款壓力較小 缺點：總利息支出較多、後期還款壓力較大

房屋貸款提早還完好嗎？房貸提前清償有違約金嗎？

如果打算提前清償房屋貸款，要將違約金列入考量，如果需要支付的違約金比省下的房貸利息還多，那麼就不建議提前結清房貸。 於綁約期內提前償還房貸屬於違約，因此須付出一筆違約金。而違約的情形有三種類型：

(1)須額外支出銀行違約金

於綁約期內提前償還房貸屬於違約，因此須付出一筆違約金。而違約的情形有三種類型：

①提前清償全部或部份本金：如臺灣銀行，加收提前償還本金0.6％~1％違約金。 ②提前清償全部本金並申請塗銷抵押權：如合作金庫，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1％。 ③提前清償全部本金不論是否申請塗銷抵押權：如永豐銀行，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1.5％。

(2)結清貸款後可用資金少

房貸的金額很大，相信提前清償完房貸後，大部分人手上可運用的資金並不多，因此多少會影響到日常生活的支出需求。因為台灣近幾年房貸利率已是樓地板價(1.3%左右)，這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿，保持手頭資金充裕， 用房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等，讓錢滾錢，資產配置更靈活。

(3)可以省下來的利息不多

若是依照以下第4點的試算例子來看，貸款500萬，利率1.3％，還款期限20年，提早償還部分貸款本金，可以省下來的利息總額約5萬，以20年的時間來說真的不多。 註1：違約金是有方法可以避免的，假如你不是投資客，是首購房屋來自住，在清償完剩下的房貸餘額後，不要急著向銀行索取清償證明，來辦理塗銷抵押權登記，等綁約期過後再辦理塗銷，就沒有違約金的問題。   申辦房屋貸款時，除了要看房貸利率、房貸成數，選擇適合自己的還款期限及方式也很重要，央行升息會影響房貸，大多數房屋貸款都是採指數型房貸，只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變

房屋試算好處

購屋貸款的申請管道以銀行為主，透過房屋試算可房貸升息後的房貸額度、房貸月付金及房貸利率，部分不肖業者會標榜低利率來吸引顧客上門，因此申請房屋貸款前，進行房貸利率的試算是非常重要的步驟。 房屋試算的功用多且有以下好處：

• 評估支出
  購屋時，使用房屋試算可貸額度，幫助你評估買房自備款、頭期款應準備多少；試算貸款月付金，可評估目前的財務狀況是否可負擔每月還款金額。
• 貸款比較
  用名下房屋申請房屋增貸、房屋轉增貸及二胎房貸時，可使用房屋試算額度、利率，比較哪一種房貸產品及貸款管道最適合自己。
• 二次驗算
  貸款業務告訴你的貸款額度、利率、月付金及還款時間，不一定是真實的、正確的，因此最好使用房屋試算工具再做1~2次驗算，以防上當受騙、落入貸款陷阱。

房貸繳不出來怎麼辦?

1. 理財型房貸

理財型房貸是一種將名下債務轉化為資金的一種房貸產品，它與一般一般房貸的主要差異在於一般房貸還款後的本金部分不能再動用，而理財型房貸的還款本金會自動轉換為循環額度，可隨時動用、按日計息，如果沒有提領出來，銀行也不會收取任何利息。不管是要拿來做投資、以錢滾錢，或者是臨時需要周轉金，只要是在房貸額度內，都可以自由運用這筆資金。 目前許多銀行都有提供理財型房貸（有的銀行叫回復型房貸），房貸利率落在1.55%～9%之間，由於循環動用型風險較高，所以利率也比較高，不過實際還是要看個人的信用條件及財務狀況來決定。理財型房貸屬於短期契約，大多是一年一約， 如果信用狀況正常， 通常可以自動續約；如果信用不良或財務狀況有問題，可能就無法續約。

2. 房屋增貸／轉增貸

房屋增貸就是拿已經有貸款的房子，再向銀行申請增加貸款，把房子的增值空間轉換成現金作運用，大部分的銀行都有提供房屋增貸，房屋增貸利率大約是1.37%～1.64%之間，利率比信貸更低，不管事拿來修繕房屋、投資理財或做短期紓困都很方便。 而房屋轉增貸就是將原有的房屋貸款轉到另一間銀行，由於轉貸的時候，新的銀行會重新幫房子鑑價，貸款成數及利率條件也可能比原本的銀行好，因此也有機會取得一筆額外的資金。 通常原房貸的設定金額本來就很高，所以銀行的增貸空間通常都很少；轉貸雖然有機會爭取到額外的資金，但也需負擔轉貸的成本。

3. 二胎房貸

二胎房貸就是在保留原本房貸的情況下，向另一間銀行或融資公司申請第二筆房貸，取得額外的資金作運用，申貸手續也比轉貸來得簡單。 銀行房屋貸款利率雖然較低，但由於二胎房貸的風險較高，銀行大多不願意承作、審核也比較嚴格；而融資公司的利率雖然高一點，但審核比銀行寬鬆許多，對於自營商、收入領現族來說較友善。 許多民間的二胎房貸，不僅利率高得嚇人，還會以各種名目收取高額的費用，建議慎選借貸的管道。

• 增貸與轉貸的差別在於，前者在同一家銀行；後者換別家銀行。
• 轉貸與轉增貸的差別在於，前者沒有額外多貸金額，即「平轉」；後者有額外增加貸款金額。
• 轉增貸與二胎房貸的差別在於，前者經由塗銷的程序，轉貸銀行會取代原貸款銀行的第一順位抵押權，成為新的第一順位抵押權人；後者則是第一順位抵押權人不動，另外加上第二順位抵押權人。

房屋貸款期限怎麼選？年期越長越輕鬆嗎？

常見的房貸期限有20年期、30年期，某些銀行甚至還提供40年期的方案。但是房貸期限的選擇，不能只看月付金，也一併考慮背後隱藏的利息。 我們以貸款800萬、利率1.6%為例，分別試算三種年期的月付金和利息，可以發現月付金的差額雖會隨年期增加而逐漸變小，但總利息差額卻來到驚人的2倍左右。由此可見，長年期並不一定會是比較輕鬆的選擇。

此外，由於放款風險高，有提供40年期房貸的銀行不多，僅有合作金庫、星展銀行、永豐銀行及高雄銀行等。為了避免投資客利用長年期房貸炒房，政府未來也可能會朝向限縮房貸年限的政策發展，取消銀行30年以上的房貸方案承作。