【理財置產小技巧│房貸工具推薦】

想讓強迫自己存錢，進公司半年的Nancy，想趁房貸利率正低的時候進場，申請房屋貸款前，我提醒她貸款前可以多利用房貸試算工具來評估，比較各家銀行額度、利率和月付金，善用房貸工具繳貸款沒有負擔。

l  哪個貸款方案適合我？《免費房貸試算工具》

根據內政部不動產資訊平台最新統計，2021年第三季全國房價所得比（又稱購屋痛苦指數）為9.24倍，房貸負擔率為36.90%。其中，房價最貴的台北市63.35%新北市48.46%、台中市41.10%、台南市33.11%、高雄市31.22%。Nancy問我這樣的數字到底是高還是低？

• 房價所得比 = 中位數住宅價格 ÷ 中位數家戶可支配所得。
  代表平均需要不吃不喝多久時間，才買得起一間房子。
• 房貸負擔率 = 中位數住宅價格貸款月攤還額 ÷ 中位數月家戶可支配所得。
  數字愈大、代表負擔能力愈低。

內政部的標準是30%以下是合理負擔，50%以上是負擔能力過低，全國也僅有雲林、嘉義縣市、屏東、基隆、新竹市在30%以下，台灣目前看來房價有過高的問題存在，想要買房前要先掌握自身財務狀況與還款能力。

l   內政部統計資料：110年第3季房貸負擔能力指標統計成果

目前銀行提供貸款額度最高為8成，房貸額度是依照房屋價值與貸款人條件來決定，建議買房前最好先準備成交價的3.5~5成比較安全，除了頭期款之外還有額外的話費產生，例如：

• 契稅（房屋鑑價6%）
• 印花稅（房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%）
• 仲介費（房屋成交價2%）
• 地政士代辦費（約3~4萬元）
• 其他行政規費
• 裝潢費
• 家具、家電
• 外水、外電（約20~30萬元）

綜合以上費用，如果要購買1000萬元的房子，至少需要準備300萬的現金才足夠。

我特別提醒Nancy，房屋鑑價是以銀行內部的「鑑估淨值」為準，並不是以房屋「成交價」來做計算，因此可能會發生貸款額度不如預期的情況。

為了避免房子買貴，建議購屋前，還可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價，現在不僅可以查到詳細的門牌號碼，連預售屋的買賣資訊也可以查到。也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價，並針對Ｎancy的基本條件估算貸款成數，一來可以作為議價的依據，二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

l   內政部買賣查詢：《內政部不動產交易時價查詢》

========【心得】==============

買房存錢是個不錯的想法，買房了就開始揹貸款，置產之前先理財，避免讓房屋貸款成為沉重的負擔。