聽說30年房貸不影響首購族?買房新手有哪些重點須知?

最近討論度很高的新聞之一就是央行要限縮30年房貸的消息,我常看的YT頻道關鍵評論網也有相關新聞的整理報導。The News Lens關鍵評論網報導指出:對於外界指限縮20或30年貸款年限,將衝擊首購市場,令年輕人負擔更重,更買不起,央行澄清首購族不受影響,未來若限縮貸款年限,會是針對目前管制的「受限房貸」,限縮其貸款年限。為了落實政府「健全房地產市場方案」政策,各部會的打炒房措施接連上陣,無疑是為當前的房市投下震撼彈!

首購優惠從我小時候就常聽大人們討論,但是跟父母那輩不同的大環境,買房對我太遙遠,也沒有太上心,加上最近會新增車貸,買房就更不敢想了。但是這次首購議題又被炒上浪尖,又引起我的好奇。找了資料類似的議題有首購貸款買房新手,覺得資訊都很實用,一併分享。

新聞來源:The News Lens關鍵評論網
圖片來源:攝影師:Alena Darmel,連結:Pexels
參考聲明:經好事貸同意部分轉載

聽說30年房貸不影響首購族?買房新手有哪些重點須知?


買房屋前的五大自我評估

買房之前可以先用以下的五項標準,評估所挑選的房屋是否符合自己的需求:

時機(T-timing)

房市景氣熱絡時進場買屋,準備的資金勢必提高;反之,房市景氣若是持平或冷清,倒是可以考慮進場買房。

區位(L-location)

離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。

價格(P-price)

房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。

產品(P-product)

針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等,以及建商的品牌,都是需要考量的地方。

管理(M-manage)

社區大樓管理是否上軌道,除了與居住品質息息相關外,對於房價也有一定的影響。

以上的5個步驟:T、L、P、P、M,可以視自己的情況與需求來調整與排序。以下針對這5個條件,會有再延伸的詳細說明

買房自備款要準備多少?

買房時,除了要負擔買房頭期款的部分,還有一些額外花費產生,例如:

契稅(房屋鑑價6%)

印花稅(房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%)
仲介費(房屋成交價2%)
地政士代辦費(約3~4萬元)
其他行政規費
裝潢費
家具、家電
外水、外電(約20~30萬元)

綜合以上費用,如果您要購買1,000萬元的房子,至少需要準備300萬元的現金才足夠。


買房常見Q&A

Q1驗屋自己來還是請驗屋公司?

買房後最重要的步驟就是「驗屋」,雖然驗屋的次數沒有限制,但是建議至少要有2次以上的驗屋動作。而驗屋的方式有以下三種:

(1)請設計師驗屋:若是房屋有請設計師裝潢,那麼大多數的設計師都會協助驗屋的程序,可以比一般人更容易發現不易察覺的問題。

(2)請驗屋公司驗屋:驗屋公司有專業的儀器與知識,能揪出難以發現的問題,不過須花費一筆驗屋費用,以30坪的房屋來說,費用約1萬~2萬之間。

(3)自己驗屋:可以利用以下的小工具,達成初步驗屋的目的:˙手機+充電線(可檢查插座是否通電、有問題也可拍照存證)
*彈珠(檢查地板是否平衡)
*捲尺(檢查各項尺寸是否符合房契載明的規格)
*硬幣(檢查牆壁、地板是否為空心)
*肥皂(調成肥皂水後,檢查瓦斯管線是否漏氣)
*衛生紙(測試馬桶的沖水強度或有無堵塞情況)
*有色膠帶(標記於有問題的地方)


Q2
車位除了「類型」外,還有哪些「性質」上的區分?

車位還可分為三種「性質」:

(1)法定車位:以1991年9月18日為分界,此日之前的車位有獨立權狀,可以賣給任何人;或以「公設」形式存在,只能賣給同社區的人。
1991/9/18日以後,只能以公設的形式存在,其中又分為「大公設」須每年抽籤,由大樓住戶輪流停車;「小公設」的使用權為特定住戶,當房屋買賣時,車位的所有權一併移轉,但限定為同社區房屋所有權人買賣,目前的車位形式多屬於這一種。

(2)自設車位:若以「小公設」形式存在,只能買賣給同一社區住戶;若是以「主建物」形式存在,則有獨立權狀,可以賣給不是同一大樓以外的人。

(3)獎勵車位:車位使用權必須提供「公眾」使用,換句話說外人也可以停,因此這種類型的車位使用糾紛最多,並不建議購買此類型的車位。

Q3買房可以申請全額貸款?

過去,富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」,申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房,但這類專案都非常嚴格的條件限制,因此實際上能貸到的人並不多。此外,全額房貸對銀行來說,風險非常地高,因此貸款利率也比較高。

目前,銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款(或其他貸款)的方案,大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右,較接近全額貸款。不過,信用貸款的部分,還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高,導致月付金較高,建議先評估自身的還款能力。

Q4低自備、低首付建案好嗎?

近幾年,建商為了刺激買氣,推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案,而實際的運作方式有以下幾種:

向建商貸款
假設您的銀行房貸成數為7成,建商可能以公司貸款名義,補足您剩餘的2~3成款項,利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。

工程零付款
一般購買預售屋時,簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10%款項,接著再依工程進度分期付款,完工後準備交屋時,再繳交剩餘款項;而所謂的工程期零付款,只是暫緩繳交工程期款,等到建案完工後,須一次補足剩餘款項,等於只是把付款壓力延到最後而已。

降低定簽金額
適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋,簽約當下應繳交的定簽開價款(即首付),建商只先收取一部分款項,其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋,須一次繳清剩餘款項。

也就是說,羊毛出在羊身上,「低自備款」、「低首付」只是延遲付款,並非真的不用付錢,甚至可能會花更多,建議應審慎評估自身財力。

Q5零元購屋是真的嗎?

除了建商推出的優惠買房方案,網路上也出現「0元買房」、「無本購屋」、「購屋不用自備款」等課程講座,宣稱可輕鬆買房、甚至投資獲利,而使用的方法有以下幾種:

簽AB合約
顧名思義就是將買房合約分成兩份,一份是真實購買價格,另一份則墊高價格,以便向銀行申請更高額的貸款,但這可能會面臨偽造文書、使公務員登錄不實、詐欺等違法風險,建議勿嘗試。還有一種是透過買房送家電、送裝潢,把購屋總價灌水,但自從實價登錄新制上路後,交易細節都須載明清楚,若申報不實亦須受罰。

以租金養房子

通常是以「房屋增貸」或是「房貸+信貸」的方式跟銀行多貸錢,再將房屋出租,用租金來繳貸款。但如果房子無法順利出租、或租金無法支應貸款,就可能面臨房貸繳不出來的風險。


買房是人生的大事,而在買房之前須先瞭解沒有「完美的房子」,只有「適合自己的房子」,因此掌握上述的15項挑選原則,並配合教你的最後一招:「33原則」(3成的自備款,房貸支出不超過家庭收入的1/3),相信在挑選與買房的問題上,可以為你減輕不少的負擔。
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