無論是房貸信貸戶,都會受到央行升息影響,房貸利率上升後,房貸月付金也會增加,貸款中的房子若有資金需求,可向原房貸銀行提出房屋增貸,但銀行對於貸款審核嚴格,若申請增貸而被婉拒,這時如果你有房有車,不妨把三種貸款都列入比較,有時房貸或車貸甚至能取得比信貸更好的利率和額度,選擇一個最適合自己的方案來申貸。
央行升息會影響哪些貸款?房貸信貸戶同受壓力
無論是房貸信貸或車貸,都會受到央行升息影響,以下為受升息影響的貸款:
1. 房屋貸款
以房貸利率2%,年限20年為例,目前國內房貸平均金額763萬,升息半碼後平均每月要多繳453元,1 年就是5,436元,20年下來會多繳108,720元。
2. 汽車貸款
- 向銀行貸款購買新車100萬來說,每個月要多付104元。(浮動計息)
- 向融資公司辦理的車貸就不受影響,仍是按照原本的繳款金額繳費。(固定計息)
3. 信用貸款
以信貸平均金額58.6萬為例,每個月要多付61元。
4. 就學貸款
以台灣就學貸款平均金額33萬為例,升息後每個月要多付34元,教育部已宣布「在學學生」升息部分將全額補助,畢業生在「緩繳本息期間」升息利息也由教育部補貼,其餘則維持正常升息。
5. 保單貸款
- 傳統型保單利率大約2.7% ~ 6.7%
- 利率變動型保單為宣告利率或約定利率加計0.25% ~ 2.75%
- 外幣保單則在6% ~ 9%
6. 勞保紓困貸款
目前利率為1.28%,每年1月和7月公告調整,因此短期內不受影響,7月後郵政儲金機動利率可能進行調整,屆時才需要多負擔。
7. 紓困振興貸款
不改變,勞動部已宣布為照顧弱勢勞工,利率凍漲維持在1.845%。
8. 青年創業貸款
不改變,因郵政儲金機動利率是由政府補貼,不影響民眾。
9. 青年安心購屋貸款
以房貸貸款利率2%,年限20年為例,以國內平均金額421.87萬來說,升息一碼後每月要多繳505元,1年就是6,060元,20年下來要多付121,200,為減輕青年朋友負擔,財政部決議青安貸款利率僅調升半碼,一段式利率調升後為1.525%。
10. 融資公司貸款
皆不受影響,無論二胎房貸、車貸、機車貸、小額信貸等等,皆採用固定利率,所以不受升息影響。 除了貸款戶受影響外,若有銀行定存,每年可獲得的利息也會隨之增加,民眾可評估自身財務狀況,重新審視名下貸款來做財務規劃。
房貸利率種類有哪些?我要怎麼評估挑選?
房貸利率種類看起來好像很多,但其實大部分都是由「利率是否浮動」和「是否依區段計息」兩大面向分類組合而成。要如何評估哪種房貸利率最適合自己?在分析房貸利率種類前,讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。
1. 房貸利率組成:指標利率+加碼利率
現行房貸利率,基本結構大都是由指標利率(I)和個人加碼利率兩項組成,指標利率是房貸利率的計算基礎,各家銀行的差距不大,決定最終利率高低的關鍵,在於個人加碼利率。
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指標利率
指標利率是銀行依據金融產業現行的利率水準,所計算出的放款資金成本,每家銀行的指標利率雖然不同,但都落在一定範圍內。 -
個人加碼利率
個人加碼利率顧名思義,就是銀行針對申請人的信用和職收狀況,進行綜合評估,並加入承作成本與合理利潤後,所得出的加碼利率。
2. 依利率是否浮動:指數型房貸/固定型房貸
這兩種房貸的最大差別,就是基準利率是否會受市場影響。如果認為大環境走低,基準利率會持續下降,就可以選擇指數型房貸,但若預期基準利率升幅可能超過2%,則可以選擇固定型房貸。
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指數型房貸利率
指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動,機動性高,是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息,基準利率上升時,借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。 近年受疫情影響,截至2022年6月,央行已經二度升息共1.5碼,未來還有可能繼續調升。到底升息會為房貸帶來多少額外的支出呢?我們以貸款1,000萬元、利率1.6%為例,分別試算20年期和30年期,升息後的房貸差額如下。
項目 | 利率調整 | 房貸期數 | 月付金 | 月付差額 | 年差額總和 |
升息前 | 原利率1.6% | 20年 | 48,716 | N/A | N/A |
30年 | 34,994 | N/A | N/A | ||
升息半碼 | 1.725% (+0.125%) | 20年 | 49,296 | +580 | +6,960 |
30年 | 35,602 | +608 | +7,296 | ||
升息一碼 | 1.85% (+0.25%) | 20年 | 49,881 | +1,165 | +13,980 |
30年 | 36,216 | +1,222 | +14,664 |
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固定型房貸利率
與指數型房貸利率相比,固定型房貸利率的計算相對簡單,在一定期間內都是採固定利率計息,目前多數銀行都沒有提供完全固定型的貸款方案,多會與指數型房貸進行配搭,固定期結束後就會轉為指數型計息。 最具指標性的方案,就是政府提供給首購族的青年安心成家貸款,除了常見的一段式、分段式機動利率外,也能選擇以混合式固定利率計息。但是需要特別留意的是,固定型房貸利率基本上都會比指數型房貸利率要來得要高一些。
3. 是否依區段計息:一段式利率/分段式利率
一段式利率不分年期區段,一個數字用到底,利率低、總利息少,適合能長期穩定還款的人申辦;而分段式利率則會依區段計息,大多前低後高,適合一開始資金較為緊繃的人。
- 一段式利率
- 指標利率(變動)+個人加碼利率(固定) 一段式利率指的是整個貸款期間不分區段,個人加碼利率都固定維持在同一個數字,只有指標利率會變動。
- 分段式利率
- 指標利率(變動)+個人加碼利率(變動) 分段式利率也稱作階梯式利率,是將貸款期間分切成2或3個區段,於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率,或是加計所有費用後的總費用年百分率,才是該方案的實際利率。 我們一樣用貸款1,000萬元、20年本息均攤為例,分別以一段式利率(1.6%),和分段式利率(首年1.6%,其後2.1%),來進行試算,可以得到月付金和利息等資訊如下。
各銀行房屋增貸利率、額度與貸款期限比較
一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在年利率1.4%~3%(此為我國合法利率範圍內),由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同,建議申貸前可以先多方比較參考,選擇適合自己還款方式。各家銀行房屋增貸利率與申請條件有所不同,比較條件如下表所列:
(以上資訊來自各銀行官網,正確資訊仍以各銀行公告為主) 大部分的房屋貸款都是採浮動利率(即指數型房貸),因此只要央行升息,房貸利率也會跟著上升,房貸月付金也會增加。
增貸是什麼?現今房價仍一路走高,臨時產生資金需求時,可以透過房屋增貸或轉增貸來取得資金。辦理房屋增貸利率低,借款人可依個人資金需求,向原本的房貸銀行提出申請。 只要保持良好的信用狀況與正常的還款紀錄,又有穩定的工作和收入下,想要順利辦理房屋轉增貸通常不是問題。