聽說30年房貸不影響首購族？買房新手有哪些重點須知？

買房屋前的五大自我評估

買房之前可以先用以下的五項標準，評估所挑選的房屋是否符合自己的需求：

時機(T-timing)

房市景氣熱絡時進場買屋，準備的資金勢必提高；反之，房市景氣若是持平或冷清，倒是可以考慮進場買房。

區位(L-location)

離上班的遠近、縣市行政區、交通建設是否便利以及附近是否有學區等考慮事項。

價格(P-price)

房價可以利用內政部「實價登錄」查詢出大概的交易價格。

產品(P-product)

針對房屋的格局、坪數、樓層、廳房數、公設比、停車位等，以及建商的品牌，都是需要考量的地方。

管理(M-manage)

社區大樓管理是否上軌道，除了與居住品質息息相關外，對於房價也有一定的影響。

以上的5個步驟：T、L、P、P、M，可以視自己的情況與需求來調整與排序。以下針對這5個條件，會有再延伸的詳細說明。

買房自備款要準備多少？

買房時，除了要負擔買房頭期款的部分，還有一些額外花費產生，例如：

＊契稅（房屋鑑價6%）
＊印花稅（房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%）
＊仲介費（房屋成交價2%）
＊地政士代辦費（約3~4萬元）
＊其他行政規費
＊裝潢費
＊家具、家電
＊外水、外電（約20~30萬元）

綜合以上費用，如果您要購買1,000萬元的房子，至少需要準備300萬元的現金才足夠。

買房常見Q&A

Q1驗屋自己來還是請驗屋公司？

買房後最重要的步驟就是「驗屋」，雖然驗屋的次數沒有限制，但是建議至少要有2次以上的驗屋動作。而驗屋的方式有以下三種：

(1)請設計師驗屋：若是房屋有請設計師裝潢，那麼大多數的設計師都會協助驗屋的程序，可以比一般人更容易發現不易察覺的問題。

(2)請驗屋公司驗屋：驗屋公司有專業的儀器與知識，能揪出難以發現的問題，不過須花費一筆驗屋費用，以30坪的房屋來說，費用約1萬~2萬之間。

(3)自己驗屋：可以利用以下的小工具，達成初步驗屋的目的：˙手機+充電線（可檢查插座是否通電、有問題也可拍照存證）
＊彈珠（檢查地板是否平衡）
＊捲尺（檢查各項尺寸是否符合房契載明的規格）
＊硬幣（檢查牆壁、地板是否為空心）
＊肥皂（調成肥皂水後，檢查瓦斯管線是否漏氣）
＊衛生紙（測試馬桶的沖水強度或有無堵塞情況）
＊有色膠帶（標記於有問題的地方）

Q2車位除了「類型」外，還有哪些「性質」上的區分？

車位還可分為三種「性質」：

(1)法定車位：以1991年9月18日為分界，此日之前的車位有獨立權狀，可以賣給任何人；或以「公設」形式存在，只能賣給同社區的人。
1991/9/18日以後，只能以公設的形式存在，其中又分為「大公設」須每年抽籤，由大樓住戶輪流停車；「小公設」的使用權為特定住戶，當房屋買賣時，車位的所有權一併移轉，但限定為同社區房屋所有權人買賣，目前的車位形式多屬於這一種。

(2)自設車位：若以「小公設」形式存在，只能買賣給同一社區住戶；若是以「主建物」形式存在，則有獨立權狀，可以賣給不是同一大樓以外的人。

(3)獎勵車位：車位使用權必須提供「公眾」使用，換句話說外人也可以停，因此這種類型的車位使用糾紛最多，並不建議購買此類型的車位。

Ｑ3買房可以申請全額貸款？

過去，富邦銀行、中國信託、台新銀行、國泰世華等曾推出「全額型房貸」，申請人不需準備頭期款即可輕鬆買房，但這類專案都非常嚴格的條件限制，因此實際上能貸到的人並不多。此外，全額房貸對銀行來說，風險非常地高，因此貸款利率也比較高。

目前，銀行頂多是提供房屋貸款加上信用貸款（或其他貸款）的方案，大約可以貸到房屋鑑價的8成5至9成左右，較接近全額貸款。不過，信用貸款的部分，還款年限可能只有5~7年左右、利率也較高，導致月付金較高，建議先評估自身的還款能力。

Q4低自備、低首付建案好嗎？

近幾年，建商為了刺激買氣，推出「低自備款」、「低首付」等購屋方案，而實際的運作方式有以下幾種：

向建商貸款
假設您的銀行房貸成數為7成，建商可能以公司貸款名義，補足您剩餘的2~3成款項，利率通常是3~5%、還款期限3~5年。等於您同時有房屋貸款和建商貸款兩筆貸款要繳。

工程零付款
一般購買預售屋時，簽約當下須繳交定金、簽約金、開工款共10％款項，接著再依工程進度分期付款，完工後準備交屋時，再繳交剩餘款項；而所謂的工程期零付款，只是暫緩繳交工程期款，等到建案完工後，須一次補足剩餘款項，等於只是把付款壓力延到最後而已。

降低定簽金額
適用於尚未完工、或尚未開工的預售屋，簽約當下應繳交的定簽開價款（即首付），建商只先收取一部分款項，其餘款項則於工程期間分期繳納。若建案提間完工交屋，須一次繳清剩餘款項。

也就是說，羊毛出在羊身上，「低自備款」、「低首付」只是延遲付款，並非真的不用付錢，甚至可能會花更多，建議應審慎評估自身財力。

Q5零元購屋是真的嗎？

除了建商推出的優惠買房方案，網路上也出現「0元買房」、「無本購屋」、「購屋不用自備款」等課程講座，宣稱可輕鬆買房、甚至投資獲利，而使用的方法有以下幾種：

簽AB合約
顧名思義就是將買房合約分成兩份，一份是真實購買價格，另一份則墊高價格，以便向銀行申請更高額的貸款，但這可能會面臨偽造文書、使公務員登錄不實、詐欺等違法風險，建議勿嘗試。還有一種是透過買房送家電、送裝潢，把購屋總價灌水，但自從實價登錄新制上路後，交易細節都須載明清楚，若申報不實亦須受罰。

以租金養房子
通常是以「房屋增貸」或是「房貸+信貸」的方式跟銀行多貸錢，再將房屋出租，用租金來繳貸款。但如果房子無法順利出租、或租金無法支應貸款，就可能面臨房貸繳不出來的風險。