轉載》二胎房貸真的是房市的未爆彈嗎？讓房貸達人–貴哥來為你剖析！

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原文出處：好事貸｜〈貴哥來開講〉專欄　經好事貸同意轉載

許多號稱房市專家的人，都在宣傳「二胎房貸是房市未爆彈」觀念，這是因為他們認為，二胎房貸的利率比一般房貸要來的高，所以很有可能到最後還不起貸款，房子因此就要被拍賣，落得財、屋兩空的局面。但實際情形真的如這些專家所說的嗎？擁有銀行從業十多年經歷的我，對於二胎房貸的看法，則與這些專家有些不同。

先來解釋二胎房貸的利率，為什麼會比較高？因為當無法償還房屋貸款時，房子會被法院拿來拍賣還款。而且二胎房貸屬於第二順位抵押權的關係，所以在償還完，第一順位房貸銀行的剩餘貸款後，若還有剩餘的資金，才會給付給二胎房貸的貸款方。這時二胎房貸業者就很有可能，會落得血本無歸的下場。因此為了降低無法回收本金的風險，所以二胎房貸的利率才會比較高。

雖然二胎房貸的利率較高，但只要運用得當，它將會是你週轉資金或解決債務時的好幫手。以一個實際案例來說明，相信大家會更清楚。

曾經有一位L先生來好事貸詢問二胎房貸方案。申請的理由，是為了要填補股市投資失利的缺口，粗估需要數百萬元才能打平，向所有的親朋好友調完頭寸後，發現離資金缺口還有好大一段距離。後來找到了好事貸，將結婚時貸款買的公寓，拿來申請二胎房貸，經融資公司審核後，願意貸給L先生400萬的資金，並於一個禮拜內就撥款完成。在保有房屋所有權的情形下，L先生短時間內就清償了所有欠款，而且還拿清償欠款後所餘的資金，翻轉之前在股市中的虧損，並小賺了一筆。

由以上實際案例來看，我們可以歸納二胎房貸有以下的優點：

優點一：撥款速度快

準備好申請文件後，選擇適合的貸款管道送件申請，在簽約對保完成後，約2~3個工作天，貸款方就能撥款至指定的銀行帳戶中。相較於房屋增貸，需要10~14個工作天才能撥款；房屋轉增貸，要再重新跑一次房貸申請流程，是要方便迅速得多了。

優點二：貸款額度高

銀行二胎房貸的額度，約在50萬~600萬之間，最高貸款成數為房屋鑑價的85%；融資公司二胎房貸的額度，最高可到500萬，貸款成數最高為房屋鑑價的120%。相較於一般信用貸款（有DBR22倍限制，而且可貸額度較低）；汽車貸款（貸款額度隨著車齡而遞減，銀行甚至婉拒超過15年的老車申請貸款）等方案來說，二胎房貸的額度可以滿足一般資金週轉的需求。若是你有高利率債務的問題，二胎房貸更可以拿來作債務整合，能有效減輕高利率債務的還款壓力。

優點三：不需賣房換現金

二胎房貸準確來說，是將還有貸款的房子，向第二家銀行或融資公司，再申請一筆房屋貸款；貸款方則會計算出，房屋增值或房貸已償還的部分，轉換為可以貸款的額度，再以貸款的方式借錢給你。另外，二胎房貸並不需要將房子賣出，就能有一筆資金可以運用，而且還能繼續居住在房子裡，是越來越多人會利用的貸款模式之一。

凡事皆有一體兩面，所有的利弊得失，都需要做好完善的規劃與衡量，尤其以貸款來說更是如此。二胎房貸本身並沒有錯，會讓人有質疑的地方，大多數的原因都是出自於申請人的財務規劃不夠周延。

因為看過太多人在申請二胎房貸後，沒有周全的還款計畫，導致財、屋兩空的例子，所以我成立了好事貸公司。只要客戶有二胎房貸的需求，都會經由專業的貸款團隊，設計一份個人能力可以負擔的還款計畫，當客戶看過並同意後，才會送件至融資公司來進行申請。比起其他同業多了這道程序，目的就是希望能幫客戶，減少走二胎房貸的冤枉路。