買中古屋注意事項，中古屋看屋技巧，看屋前該做哪些功課，租不如買的年代勤做功課買中古屋成家圓夢

親友因為房東要討回房子自住，而外面的租金又很高便決定要買房，卡在預算和需求的關係，便鎖定要買社區型的中古屋。從去年陪同想買屋的親友開始找房子後，發現買屋、看屋真是門大學問，相較於看不到房屋實況的預售屋或新成屋，中古屋有單價較低、公設比較低、管理費較低的3大優勢，也是很多人買房的首選，但每間房子的屋況不同，除了鎖定房價、地點和屋型，看屋時還是有些地方應該要特別留意的。因為我們不是投資客，沒辦法透過關係去拿到好的物件，所以就只能看自己慢慢看、累積經驗，雖然沒有房仲的相關背景，但我想以買屋自住者的角度提供一些看屋時應該注意的小細節。

開始看中古屋時會發現：除非是運氣很好、有辦法直接遇到屋主，不然其實還是要透過專業房仲幫忙尋找標的，想買屋時建議先想清楚房子要買在哪個地段(例如是要以工作地點、交通因素、習慣活動區域或小孩未來的學區之類的考量)？先把自己的總預算、優先考慮的地段和區域和需要的房屋型態這類需求具體整理出來，再透過較知名的房屋買賣網站去尋找。有些房仲網站上會有大約地址、屋齡，主建物及公設和車位的坪數、管理費、地圖、鄰近的公共設施等資訊，在尋找的過程仔細觀察區域行情和實價登錄去累積概念(例如：總價之中有沒有包含車位？如果有的話是機械車位、還是平面車位？總價除以車位扣除掉後的坪數就能看出價錢是否合理)。當然，買屋時房價及自備款的相關問題還有很多，每個環節都可以寫上一篇，這篇文主要是想跟大家分享我自己看屋時的小技巧。

之前在看屋時聽仲介說過一句話：買屋時地點、採光和通風很重要，讓我還蠻認同的。若是白天去看屋的話要注意看沒開燈時否會很暗，且可以稍微注意一下房屋的座向(可用蘋果手機內建的指南針或APP來判斷方位)。判斷房屋的座向其實有很多的說法，有一說是要看屋子裡最大採光面在哪裡來決定(位於客廳旁的前陽或鄰馬路的落地窗)，我個人也是比較傾向這樣的說法，以居住時的習慣來看，因為房子的最大採光面通常會是在比較能進行社交的客廳旁，光線是否良好、通風就很重要了。

很多都會說買房子最好挑座北朝南的，但我個人認為每個人的八字和性格都不同，只要進入屋內不會感覺陰暗且動線流暢，是否要座北朝南並沒那麼重要。像有些人不喜歡「西曬日」，而我自己就很喜歡白天有陽光灑落的感覺，雖然會比較熱些(太陽太大時可能需要拉下窗簾或夏天需要開冷氣)，但房子也較不容易潮濕，所以即使是座東朝西的房子我也覺得很OK。

進入房子裡先打開前後的窗會不會感覺悶熱，主要的房間有沒有對外窗也很重要，最理想的狀況是每間房間都有對外窗，有些房子連廁所都有對外窗，這樣採光和通風會比較良好，房子也較不會潮濕。

中古屋最怕就是水電線路之類的問題，買中古屋進入後要檢查電路，一般除非有專業的人同行，不然基本上是沒辦法看到裡面的管線，最基本的要檢查配電箱，至少看看配電箱檢視是新式或舊式，舊式配電才幾個開關就要用一家，不符合現代人的需求，有分開電源的配電箱能分散單一回路用電的負擔，用電會比較省些也降低發生危險的機率，相對會比較好些，還有裡面的電線線徑粗細、新舊，有沒有焦痕都可以稍微看一下，可以問一下配電狀況大概已經幾年了、有沒有需要重新申請換電。(當然，如果因裝潢而沒辦法看到管線，買下房子後線路方面可以請水電來檢測一下，畢竟老舊電線的汰舊換新是必要的安全措施)。

房子會不會漏水很重要，建議要牆壁、窗邊、天花板要仔細有沒有滲水過的痕跡，甚至是壁癌，其是靠外面前陽台窗邊45度角的部份要特別注意。在建商蓋房子工程施作灌漿時有所謂的45度角的受力作用，如果施工品質不良會從45度角開始會有滲漏的跡象，只要45度角那邊沒有裂縫，就沒有太大的問題。

當然，外牆的設計也很重要，即便是有雨潑向落地窗，只要是好的氣密窗且窗邊有做個傾斜的坡度，水不容易積在窗邊，相對的就比較不容易漏水。

除非是全新裝潢，不然要賣房子時只做局部裝修，壁紙或木板的裝潢尤其要特別小心(很多多是把問題包在裡面)，尤其是明顯看到廚房、衛浴間這兩處的天花板很明顯能看出是最近才弄好的，有可能是要處理之前漏水才裝修的，除了可以問屋主或仲介為何要做裝潢，若有看喜歡的標的，可以請仲介拿出整本的產權調查書，看看裡面屋況說明的部份屋主在上面那些部分打勾。

有些產權調查書會標示：銷售標的內是否有漏水、若有漏水時漏水位置在哪，若勾選有漏水賣方會修繕後交屋，交屋後發現瑕疵進行通知後半年內，賣方對買方有瑕疵擔保之義務。基本上透過幾間知名品牌仲介成交的房子，現在大多都會有半年的保固期，把保固條款及暇疵擔保責任的部分看清楚，如果有重大瑕疵出現時也比較不會求助無門。

看屋最好檢查浴室、廚房的水龍頭、蓮蓬頭開關，看看水量大不大，且檢查看看地板上的排水孔是否正常。也可以拿衛生紙丟進馬桶或滴紅墨水，按馬桶的水試看看看順不順、測試沖水力道強不強，浴室的地板是否潮濕。

可以問一下建商的品牌是否是信譽良好，建材和施工品質也要注意看，像地板接縫有無密合、是否有翹起的部分，也可以利用隨身攜帶的水瓶、口紅或會滾動的小物，放到地板上試看看是否會滾走，來測試地板的水平有沒有歪斜，窗邊和廁所的地板也要檢查看看。

要仔細看看天花板、牆壁有沒有龜裂，只要牆面上沒有X形的裂痕，主要樑柱都沒有超過十元硬幣厚度的裂痕，窗孔四個角落沒有斜向45度的裂痕，基本都不會有太大的問題。
參觀完要離開時也能走樓梯間看一下別層公共區域的牆面，或到地下停車場順便看一下，停車場的樑柱、地面、和天花板是不是有不正常的狀況，結構性的問題是和居住安全有關，有明顯X形裂痕的房子就好別去碰！基本上如果結構性沒有問題，房屋價格又偏低的話，花些裝潢費來修繕也是OK的。

因為建築結構的關係，有的樑柱會做得比較大隻，所以就會變成擺設時也要避開樑柱，如果有樑柱壓床的狀況，可以用床頭櫃來破解。如果有打算要再次裝潢的話也可以請人用圓弧造型來修飾，甚至也可以把天花板整個作平的，若信風水的也能放五帝錢來破解樑壓床的狀況。

有些中古屋的去看屋時是有住人的或是有些裝潢或家具會擋住視線，那除了有可能是投資客買來租人之外，也有是屋主有其他房子可住(或是已經買了等房子完工而已)。遇到有固定裝潢不能移動時，建議要仔細查看固定物表面是否有異狀？例如衣櫃裡的內板有沒有變色、潮濕或腐爛的狀況，去判斷後方的牆面是否有發生滲漏水。

看屋就是先看房屋外觀，仔細感受採光、通風且檢視地板水平、水電管線和樑柱，除此之外，中古屋還要多加注意房子有沒有違規增建，有沒有二次施工的狀況，二次施工若被檢舉時有可能要拆除，這部分其實詢問比較有品牌的仲介也會得到答案。

看到喜歡的標的要注意周邊的相關資訊，注意看裡面有沒有凶宅、附近有沒有嫌惡措施，比方跟樓下管理員或鄰居聊天，了解一下先前屋主的狀況，和居住人口素質等因素。還要多注意大樓公布欄或電梯，有些大樓會公布管委會的財報給住戶看，可以趁機查看一下大樓管委費的盈餘，如果管委費盈餘不多，之後公共區域設施需要維修時就需要由每戶去平均分攤，也是不小的費用。

有看過房子的人都知道，還蠻多房屋仲介只想把他們接到委託販售的房子趕緊脫手，而不是努力幫忙找客人需要的房子，遇到好房仲是可遇不可求。當然，我們看屋過程還是有遇到專業的房仲，房仲的專業與否可接觸時從小地方觀察，例如是否會守時？如果約要連帶看都會遲到就代表他不用心。再從聊天和言談中判斷房仲是否專業？想到什麼有關標房子的狀況都可以提問，聽看看房仲對這房子的細節了解多少，是否能詳細回答出房子的狀況。

當然，溝通是雙向的，為了讓房仲清楚了解買屋時的需求，如果帶看後不喜歡，也要將不喜歡的點要說清楚(例如裝潢費要花很多、或不喜歡哪邊的設計或格局..這類具題的答案)，才能避免很專業的房仲卻一直介紹不符合需求物件的狀況發生。

議價的部分也是門大學問，因為現在有實價登錄的政策，基本上要查到周遭房地產的行情價並不難，只是每間房子還是有不同的屋況，所以會有一些價差，很多人會以實價登錄8折出價，但實際上能不能成交又是另外一回事。如果真的有看到很中意的房子，有些人議價時會故意挑剔屋況想壓低價錢，這當然也是人之常情，但如果挑剔的態度太OVER的話，有可能會讓屋主惱羞成怒而不想賣喔！

買房自住時重點是以自己能負擔的價錢買到舒適合用的房子，與其用低價買到不喜歡的爛房子，還不如用行情價買喜歡的好房子，這樣才能住得舒適開心啊！

當然，買房子時要衡量自己的能力，除了要考慮自備款多少之外，也要評估貸款成數(權狀15坪以下銀行的核發貸款比例會較低)、貸款時間長短和還款能力，除了仲介費之外，房屋買賣後都有相關的稅金和交屋的其他相關費用，建議要預留些金額來繳納，別小看了這些瑣碎的費用，往往加總後動輒都會超過一、二十萬。
而買賣房屋時除了找有信用的代書之外，一定要加簽履約保證，讓和交易雙方無利害關係的公正第三者經手金錢和權狀、保障雙方權益。在不動產交易過程中，履約保證能保障買賣價金的應有權益，也能有效防止惡意的詐欺出現。買房子是大事，履約保證手續費是雙方各付一半，費用相較於整個房價並不高，建議這種小錢千萬不要省。

房子還是要多看幾間才能夠比較出其中的差異，買屋的過程中也許沒辦法選到最滿意的房子，但勤做功課還是可以買到自己能力所及的房子，之後可以花點小錢利用內部裝潢和擺設來補強不足的部份，就能擁有良好的居住品質喔！

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