快過年了，好多人也趕在這一波前成家結婚，買房似乎門檻越來越高，省吃儉用卻趕不上房價的波動，上個月看的物件，這個月就漲了，台灣的空屋率明明就那麼高，房價就是無法下修，房貸一背幾乎就是20年甚至30年，得要好好規劃、細算，才不會被債務追著跑，買房子有哪些眉角需要留意的呢? 花了大半的積蓄，可不能隨興出手。連首購族也買不下手，貸款成數不足該怎麼辦？這篇整理出【如何在第一次買房就上手】。
1.買房預算：
假設要買1000萬的房子，現在銀行貸款都是8成，自備款要準備200萬，如果只有200萬，是沒有辦法買房子，因為買房子除了買賣總價之外，還要負擔一些看不到的款項。
如果是跟建商買房，過戶的當中需要繳《契稅、印花稅》(約5~8萬元)，整個過戶是由代書執行，所以到最後還有一筆《代書費》要繳(約3~4萬元)。建商買房總價當中，不包含外水、外電費，這一筆的金額約20~30萬。
如果找房仲買房的話，需要還要考量：《仲介服務費》，一般仲介服務費的計算方式是：買方要付成交總價的2%，搬進去之前，若需要進行裝潢、添購傢俱、家電等，若買1,000萬的房子，建議至少要準備到300萬的現金，再著手去找想要的房型。
2.認識房屋類型：
l 預售屋：
預售屋的價格通常會比新成屋高許多，房子的品質也無法完全得知，在買預售屋的時候，建議選則較有口碑的建商。預售屋的貸款成數一般是成交價格的8成。
l 新古屋
新古屋相對於預售屋好處就是能購買上入住，但價格仍相對高，向銀行貸款時可能會遇到貸款成數不足的問題。
l 中古屋
中古屋一般泛指屋齡3年以上或屋況較差的，價格相對較低，中古屋貸款成數約7成，略比新屋或預售屋高。
3.如何精準出價？議價秘訣-斡旋
除了可參考時價登陸資訊做為出價參考之外，還可請找兩三家銀行對物品進行市場估價，並提供可貸款成數、利率、貸款條件，這是最穩妥的作法。
取得估價後就能請仲介下斡旋出價，收取斡旋的仲介會與屋主進一步議價，當案件成交時，當初所下的斡旋金就會轉成簽約訂金。
4.信託保障－成屋履約
什麼是成屋履約保證？主要是付款（價金）保證。即由買賣雙方約定將不動產買賣交易中所取得的價金、所應支出的款項，向金融機構辦理專戶專款匯入及支出，俟買賣流程全部完成，買方取得不動產所有權後，再將專戶內之剩餘款項撥付予賣方，以防止一方的惡意或意外情事所造成他方價金權益的損失，增進買賣過程的順利與安全。
根據以上不同房屋類型，銀行會將未來房子轉手性與抗跌性列入考量，因此銀行提供的貸款成數也盡不同。如果簽約後遇到銀行貸款成數不如預期，自備款不足而就會被迫違約，之前所支付的訂金也會被沒收。
因此，建議你可以在買賣契約上加註但書：「以房地為擔保設定抵押權，向XX銀行貸款不足成交價O成時，買賣合約自動解除。」這樣萬一真的遇到貸款成數不足時，就可以在訂金不被沒收的情況下解約。
5.當自備款不足時有哪些方式可以取得資金呢？
- 房貸信貸／房貸附加信貸（房屋作抵押）
- 個人信用貸款
- 汽車貸款
===============筆記心得=============
蛋黃區碰不得，逐年翻漲蛋白區也讓人趨之若鶩，薪水已經凍漲，想要跟風買到通膨的房子，務必掌握買房諸多細節，也要審慎評估自己的償還能力。
