目前房貸利率是多少？一直升息的話，房貸需要提早還嗎？

新聞報導，通膨時代來臨，2022年6月臺灣CPI物價指數年增率站上3.59%，創下近年來的新高。面對大通膨時代，許多過往的消費習慣都會有所改變，資金的運用更為重要。房貸選擇會大大影響長期資金運用，因此不是只看利率，而是要看自身條件有哪些使用需求喔！目前房貸利率是多少？一直升息的話，房貸需要提早還嗎？

新聞來源：今周刊
圖片來源：Photo by Jessica Bryant on Pexels
影片來源：Youtuber 貴哥來開講
參考聲明：經聊貸誌軼同意轉載

又升息！房貸該提前還嗎？向銀行爭取更好的房貸利率訣竅？買房關於貸款，你會想了解的5件事

〔李奕農〕舉例來說保險日額，10年前的住院實支實付1,000元就足夠，現在則至少2,000元才足夠。你會發現因為貨幣貶值、物價高漲的關係，10年前的100萬元跟10年後的100萬元，可以買到的東西差很多。

但房貸就不一樣，如果你五年前房貸的本利攤還每月要付5萬元，但現在的繳款也還是5萬元，但因為房貸利率長期偏低、物價逐漸上漲的關係，同樣的房貸還款金額，越早還的錢購買力越高、可以買更多東西，現在還的錢購買力則較五年前低，相當於現在付出的錢比過去價值較低，而現在的錢又可能比未來的錢更值錢！（摘錄自今周刊）

今周刊指出：我們整理了物價指數年增率(經常代表通膨率)，五大行庫新承作房貸平均利率進行比較，會發現近十年的通膨利率都在1-2%上下，而在去年開始通膨率正式高過於五大行庫承作房貸平均利率。在通膨時代，如何讓資金靈活運用呢？影響房貸關鍵主要有哪幾個重點？今天會從利率、成數、彈性運用來告訴你。

（1）房貸利率組成：指標利率＋加碼利率

房貸利率的種類看起來好像很多，但其實大部分都是由「利率是否浮動」和「是否依區段計息」兩大面向分類組合而成。要如何評估哪種房貸利率最適合自己？在分析房貸利率種類前，讓我們一起先來認識利率最基本的兩大組成。

現行房貸利率，基本結構大都是由指標利率（I）和個人加碼利率兩項組成，指標利率是房貸利率的計算基礎，各家銀行的差距不大，決定最終利率高低的關鍵，在於個人加碼利率。

指標利率

指標利率是銀行依據金融產業現行的利率水準，所計算出的放款資金成本，每家銀行的指標利率雖然不同，但都落在一定範圍內。

個人加碼利率

個人加碼利率顧名思義，就是銀行針對申請人的信用和職收狀況，進行綜合評估，並加入承作成本與合理利潤後，所得出的加碼利率。

（2）依利率是否浮動：指數型房貸／固定型房貸

這兩種房貸的最大差別，就是基準利率是否會受市場影響。如果認為大環境走低，基準利率會持續下降，就可以選擇指數型房貸，但若預期基準利率升幅可能超過2%，則可以選擇固定型房貸。

指數型房貸利率

指數型房貸的利率會因為時間和市場變化而波動，機動性高，是最貼近市場合理利率的計算方式。但是這個特點也意味著當央行升息，基準利率上升時，借款人的每月還款金額也會跟著大幅增加。

近年受疫情影響，截至2022年6月，央行已經二度升息共1.5碼，未來還有可能繼續調升。

固定型房貸利率

與指數型房貸利率相比，固定型房貸利率的計算相對簡單，在一定期間內都是採固定利率計息，目前多數銀行都沒有提供完全固定型的貸款方案，多會與指數型房貸進行配搭，固定期結束後就會轉為指數型計息。最具指標性的方案，就是政府提供給首購族的青年安心成家貸款，除了常見的一段式、分段式機動利率外，也能選擇以混合式固定利率計息。但是需要特別留意的是，固定型房貸利率基本上都會比指數型房貸利率要來得要高一些。

（3）是否依區段計息：一段式利率／分段式利率

一段式利率不分年期區段，一個數字用到底，利率低、總利息少，適合能長期穩定還款的人申辦；而分段式利率則會依區段計息，大多前低後高，適合一開始資金較為緊繃的人。

一段式利率

指標利率（變動）＋個人加碼利率（固定）

一段式利率指的是整個貸款期間不分區段，個人加碼利率都固定維持在同一個數字，只有指標利率會變動。

分段式利率

指標利率（變動）＋個人加碼利率（變動）

分段式利率也稱作階梯式利率，是將貸款期間分切成2或3個區段，於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率，或是加計所有費用後的總費用年百分率，才是該方案的實際利率。

房貸提前還款的流程有哪些程序？

通知銀行：主動通知銀行，要申請提前償還房貸。
銀行清算房貸：銀行收到申請後，清算名下房子的貸款餘額。
銀行通知繳款：銀行通知你需要繳交多少的金額。
申請塗銷抵押權，取得清償文件：繳完剩餘房貸款項後，須向銀行申請抵押權塗銷，在提出申請後3個工作天內，銀行就會將抵押權塗銷同意書等相關文件歸還給你。
備妥文件，辦理抵押權塗銷：攜帶身分證、印章與上述文件，到地政機關辦理塗銷，就完成房貸清償的所有程序。

由以上的說明，你可約略計算提前清償房貸對你來說是否划算？省下的總利息是否值得？要不要提早結清房貸，並沒有一定的答案，只有仔細考量自己的條件與狀況，才能選擇出最適合自己的還款方式。

房貸入門必修課！貸款成數不夠全因「這件事」

影片來源：貴哥來開講

(1)銀行房貸貸款成數決定因素

房子座落地點
貸款人條件

一般銀行承做購屋貸款的成數，落在7.5成到8成，銀行房貸的貸款成數，會取決於房子座落在哪邊？第二個就是：借款人的條件，依照上述兩部分的條件去評分審核。

銀行喜歡六都，再者把房子劃分的更細，分成A、B、C、D、E 它分成5個區域。銀行比較喜歡做的就是A跟B，C這三個區段，D區的物件就勉強，E區就不愛，如果房子坐落在E區，除非是借款人條件很好，如上市櫃公司員工、軍公教人員，不然銀行都會回覆：這個區域銀行不承做。

關於借款人部分也有劃分成A、B、C等級：上市櫃公司員工、軍公教為A級客戶、辦公室一般公司的上班族為B級、領現族為C級。A、B是主要承做客群，C則不愛。

(2) 貸款成數不如預期的原因

買貴
貸款人條件不足

那為什麼貸款成數會不如預期，簡單講就是買貴了，第二個可能就是你條件不夠好，銀行不願意貸那麼多給你，就這兩個。

假設我是買1,200萬，結果銀行是估1,100萬，假設銀行貸款貸8成，它就是用它們估價的金額貸給你8成，1,100萬貸8成就880萬，你買1,200萬所以你的自備款就是320萬。

在這邊教各位一個小技巧，就是你可以在簽約的時候，押一個但書：就是我們這一次的買賣合約這一個買賣件，如果貸款的金額沒有達到多少，這個約就解約，你可以這樣子寫。但是前提是他們簽約的代書要同意，你像建商的話，他是不會跟你簽這一條的，如果建商會跟你簽這一條就是，他房子賣很久，他希望賣掉，好，那我就跟你簽這一條，那他會協助你，幫你把貸款辦出來。

如果你真的（頭款準備）不夠的話，就是只能夠用個人信貸去補，比如說以現在目前市場上新光銀行、台中商銀，它們都有貸到9成的房貸專案，比如說你房子是買1,000萬，房貸貸給你800萬 8成，然後另外再貸給你100萬是信貸，所以你是貸到房價的9成，但是這信貸它可能就是給你分7年還或10年還，然後利率可能就是4.9%。

房貸彈性運用：理財型房貸與3招活化不動產

房貸不只是房貸，還可以用來當成理財工具，怎麼說呢？一般的房貸，貸款已還掉的部份，是不可以再動用拿出來的，而理財型房貸的話，卻是相反，可以將已經還掉的本的房貸本金，再拿出來使用，這樣的房貸就稱為：理財型房貸。

一般銀行如何做理財型房貸的案件？我們大概做一個說明：例如你買房向銀行貸款1,000萬元，銀行收到申請書後，核貸案件會分成兩案，第一個就是一般型房貸（甲案）額度1,000萬元，分20年本息平均攤還，第二個就是（乙案）就是所謂的理財型額度，在乙案中，銀行絕對不會給你1,000萬元，銀行會先審核你的條件後，再看你適合多少額度。